Enligt riksdagens beslut1) föreskrivs i fråga om bostadsrättslagen (1991:614)2)
- 1)
Prop. 2021/22:171, bet. 2021/22:CU24, rskr. 2021/22:376.
- 2)
Senaste lydelse av
5 kap. 2 § 2004:247
5 kap. 3 § 2003:31
5 kap. 5 § 2004:247
5 kap. 6 § 2003:383
5 kap. 7 § 1995:1464
5 kap. 8 § 1995:1464.
dels att 5 kap. ska upphöra att gälla,
dels att nuvarande 3 kap. 3 a § ska betecknas 3 kap. 3 b §,
dels att 3 kap. 1 och 3 §§, 4 kap. 2 och 5 §§, 7 kap. 7, 12 a, 18, 20, 21 och 24 §§, 9 kap. 14 §, 10 kap. 1 a och 3 §§ och 11 kap. 3 och 5 §§ ska ha följande lydelse,
dels att det ska införas ett nytt kapitel, 5 kap., och två nya paragrafer, 3 kap. 1 a och 3 a §§, av följande lydelse.
3 kap.
3 kap. 1 §3)
- 3)
Senaste lydelse 2004:247.
Innan en bostadsrättsförening upplåter lägenheter med bostadsrätt, ska en ekonomisk plan upprättas av föreningens styrelse och registreras av Bolagsverket.
3 kap. 1 a §
Den ekonomiska planen ska innehålla de upplysningar som är av betydelse för en bedömning av bostadsrättsföreningens verksamhet på kort och lång sikt, däribland uppgifter om föreningens fastighet, kostnader och finansiering samt en ekonomisk prognos och en känslighetsanalys. Av planen ska det också framgå om förutsättningarna för registrering enligt 1 kap. 5 § är uppfyllda.
I den ekonomiska planen ska det ingå en teknisk underhållsplan som visar fastighetens underhålls- och återinvesteringsbehov de kommande 50 åren.
3 kap. 3 §4)
- 4)
Senaste lydelse 2009:1080.
Intygsgivare ska utses av bostadsrättsföreningen bland dem som
regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer har förklarat behöriga att utfärda intyg, eller
i en annan stat inom Europeiska ekonomiska samarbetsområdet (EES) driver en i den staten etablerad verksamhet som omfattar utfärdandet av intyg av liknande slag som avses i 2 §.
Det är inte tillåtet att utse någon till intygsgivare, om det finns någon omständighet som kan rubba förtroendet för hans eller hennes opartiskhet eller oberoende. En sådan omständighet kan vara tidigare samarbete med den andra intygsgivare som föreningen har utsett eller avser att utse.
Den som är anställd hos ett företag, en organisation eller någon annan som har bildat bostadsrättsföreningen eller som har hjälpt till med föreningsbildningen eller med att upprätta den ekonomiska planen får inte utses till intygsgivare. Detsamma gäller den som inte har en försäkring för den ersättningsskyldighet som han eller hon kan ådra sig i verksamheten.
3 kap. 3 a §
De som bostadsrättsföreningen utser till intygsgivare ska godkännas av regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer. Ett godkännande ska inte lämnas om valet av intygsgivare strider mot 3 §.
4 kap.
4 kap. 2 §5)
- 5)
Senaste lydelse 2004:247.
Innan den slutliga kostnaden för föreningens hus har redovisats i en registrerad ekonomisk plan är det inte tillåtet att upplåta bostadslägenheter med bostadsrätt. En lägenhet får dock upplåtas om Bolagsverket lämnar tillstånd till det.
Bolagsverket ska lämna tillstånd om
en ekonomisk plan har registrerats och
föreningen ställt betryggande säkerhet hos Bolagsverket för återbetalning av insatsen och, i förekommande fall, upplåtelseavgift till bostadsrättshavarna.
Bolagsverket ska på begäran av föreningen återställa säkerheten sedan det har gått ett år från det att den slutliga kostnaden har redovisats på en föreningsstämma. Om en talan om ersättning har väckts före utgången av denna tid, får säkerheten dock inte återställas förrän målet är slutligt avgjort och föreningens betalningsskyldighet har fullgjorts.
4 kap. 5 §6)
- 6)
Senaste lydelse 1993:411.
Ett avtal som innebär att en lägenhet upplåts med bostadsrätt ska upprättas skriftligen och skrivas under av parterna, om inte något annat följer av lagen (1991:615) om omregistrering av vissa bostadsföreningar till bostadsrättsföreningar.
I upplåtelseavtalet ska följande anges:
parternas namn,
den lägenhet med eventuell mark och andra utrymmen som upplåtelsen avser, och
de belopp som ska betalas som insats, årsavgift och, i förekommande fall, upplåtelseavgift.
Om bostadsrättshavaren inte ska få tillträde till lägenheten när upplåtelseavtalet ingås, ska det också anges från vilket datum som tillträde medges.
5 kap. Förhandsavtal
Rätt att ingå förhandsavtal
5 kap. 1 §
En bostadsrättsförening får ingå ett avtal om att i framtiden upplåta en lägenhet med bostadsrätt åt en person som tecknar sig för lägenheten (förhandstecknaren). Ett sådant avtal kallas förhandsavtal.
Ett förhandsavtal innebär att föreningen är skyldig att upplåta lägenheten med bostadsrätt åt förhandstecknaren. Förhandstecknaren är för sin del skyldig att förvärva lägenheten med bostadsrätt.
Erbjudande om förhandsavtal
5 kap. 2 §
En bostadsrättsförening som vill ingå ett förhandsavtal ska lämna förhandstecknaren ett bindande erbjudande i en handling eller i någon annan läsbar och varaktig form som är tillgänglig för förhandstecknaren. Erbjudandet ska innehålla samtliga avtalsvillkor. Förhandstecknaren ska ges en betänketid om minst sju dagar för att överväga erbjudandet.
Information som ska lämnas tillsammans med erbjudandet
5 kap. 3 §
Tillsammans med och i samma form som ett erbjudande enligt 2 § ska bostadsrättsföreningen lämna klar och begriplig information om
föreningens namn, organisationsnummer, telefonnummer, adress och e-postadress,
byggföretagets namn, organisationsnummer, telefonnummer, adress och e-postadress,
de viktigaste efterföljande stegen i byggprojektet och i avtalsförhållandet med förhandstecknaren till och med tillträdet till lägenheten, med uppgift om vid vilken tidpunkt stegen beräknas inträffa,
föreningens ekonomi och de ekonomiska risker som föreningen är föremål för,
de privatekonomiska risker för förhandstecknaren som är förknippade med avtalet,
huruvida och under vilka förutsättningar som förhandstecknarens lägenhet eller andra delar av föreningens hus och mark kan komma att förändras innan lägenheten upplåts med bostadsrätt, jämfört med vad som är förutsatt av parterna när förhandsavtalet ingås,
huruvida och under vilka förutsättningar som de beräknade avgifterna enligt 4 § 5 kan komma att förändras innan lägenheten upplåts med bostadsrätt,
den rätt att få information om väsentliga avvikelser från vad som är avtalat som förhandstecknaren har enligt 11 §,
vilket direkt eller indirekt inflytande som byggföretaget eller andra utomstående har eller kommer att ha i föreningen,
huruvida och under vilka förutsättningar som föreningen har möjlighet att rikta krav mot byggföretaget vid dröjsmål eller om fel upptäcks i föreningens hus, och
den rätt att efter uppsägning frånträda förhandsavtalet som finns enligt 13 §, villkoren för att frånträda avtalet och den rätt till ersättning som förhandstecknaren har enligt 15 § om avtalet frånträds.
Avtalets innehåll
5 kap. 4 §
Ett förhandsavtal ska upprättas skriftligen och skrivas under av parterna. I avtalet ska följande anges:
parternas namn,
den lägenhet med eventuell mark och andra utrymmen som avses bli upplåten med bostadsrätt,
uppgifter om det bygglov som gäller för föreningens hus,
beräknad tid för upplåtelsen,
de beräknade avgifterna för bostadsrätten, och
belopp som lämnas i förskott, om sådant förekommer.
5 kap. 5 §
Den beräknade tiden för upplåtelsen får inte avse ett tidsintervall om mer än tre månader.
5 kap. 6 §
De beräknade avgifterna för bostadsrätten ska grundas på en kalkyl över kostnaderna för projektet. Kalkylen ska vara försedd med ett intyg av två sådana intygsgivare som avses i 3 kap. 3 §. Av intyget ska det framgå
att de uppgifter som lämnas i kalkylen är riktiga och stämmer överens med tillgängliga handlingar, och
att gjorda beräkningar är vederhäftiga och att kalkylen framstår som hållbar.
I intyget ska intygsgivarna också ange de huvudsakliga omständigheter som ligger till grund för deras bedömning och vilka handlingar som har varit tillgängliga för dem.
Styrelsen ska hålla kalkylen och intyget tillgängliga för förhandstecknaren innan förhandsavtalet ingås.
Ogiltighet
5 kap. 7 §
Ett förhandsavtal som ingås i strid med 4–6 §§ är ogiltigt.
Ett förhandsavtal som ingås utan att 2 och 3 §§ följs är inte bindande för förhandstecknaren. En ringa brist i den information som ska lämnas enligt 3 § får dock inte åberopas.
Rätt att ta emot förskott
5 kap. 8 §
En bostadsrättsförening får ta emot förskott för en bostadsrätt endast av den som har tecknat ett förhandsavtal och om Bolagsverket har lämnat föreningen tillstånd att ta emot förskott.
Ett förskott får omfatta ett belopp som motsvarar högst den beräknade insatsen för bostadsrätten.
Om föreningen har tagit emot ett belopp som överstiger vad som följer av andra stycket, har förhandstecknaren rätt att få tillbaka det överskjutande beloppet med ränta enligt 2 § räntelagen (1975:635).
5 kap. 9 §
Bolagsverket ska lämna tillstånd till en bostadsrättsförening att ta emot förskott, om
det finns en kalkyl över kostnaderna för projektet, granskad enligt 6 §, och
föreningen har ställt betryggande säkerhet hos Bolagsverket för återbetalning av förskott till förhandstecknarna.
Bolagsverket ska på begäran av föreningen återställa säkerheten efter det att lägenheterna har upplåtits med bostadsrätt eller mottagna förskott har återbetalats.
Överlåtelse eller pantsättning av förhandsavtalet
5 kap. 10 §
Förhandstecknaren får inte sätta någon annan än sin make eller sambo i sitt ställe eller pantsätta sin rätt enligt förhandsavtalet. En överlåtelse eller pantsättning i strid med detta är ogiltig.
Information om väsentliga avvikelser
5 kap. 11 §
Bostadsrättsföreningen ska så snart som möjligt skriftligen informera förhandstecknaren om det kan förutses att väsentliga avvikelser kommer att ske från det som är avtalat.
När ett förhandsavtal upphör att gälla vid ombildning
5 kap. 12 §
Ett förhandsavtal som avser en lägenhet i ett hus som föreningen har förvärvat eller avser att förvärva för ombildning till bostadsrätt upphör att gälla om förhandstecknarens hyresrätt till lägenheten upphör innan bostadsrätten upplåtits.
Avtalet upphör dock inte att gälla om förhandstecknaren har satt sin make eller sambo i sitt ställe och denne har övertagit hyresrätten till lägenheten.
Förhandstecknarens rätt att frånträda förhandsavtalet
5 kap. 13 §
Förhandstecknaren får efter uppsägning genast frånträda avtalet, om
lägenheten inte upplåts med bostadsrätt senast vid inflyttningen och förhandstecknaren inte redan innehar lägenheten med hyresrätt,